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Comprar um imóvel ou morar de aluguel?
Publicado 17 Agosto, 2015
Comprar um imóvel ou morar de aluguel?
Ademir Cruz Ademir Cruz
Educação Financeira
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Morar de aluguel é visto como um desperdício para a maior parte dos brasileiros. Mas será verdade? Será que é sempre melhor financiar a casa própria do que morar de aluguel, vivendo na propriedade de terceiros? A resposta é NÃO! Há situações em que é melhor alugar um imóvel do que ter a casa própria.

Em primeiro lugar, é preciso fazer uma advertência: é claro que cada caso é um caso, e aqui estamos falando genericamente, sem nos atentar para as particularidades do caso concreto de nenhuma pessoa. Portanto, leitor, verifique a sua situação concreta antes de aplicar o texto a seu caso. Dito isso, vamos ao que interessa.

Há razões específicas, evidentemente, em que é melhor ter a casa própria do que morar de aluguel. Em primeiro lugar, a casa própria é um patrimônio seu, que você vai usufruir e pode deixar para seus filhos de herança. Além disso, você não depende da vontade de ninguém mais a não ser você mesmo para ocupar o imóvel. Nada de ficar aguardando com ansiedade as renovações de contrato ou a chegada de uma cartinha avisando que no mês que vem o imóvel terá que ser entregue…

Mas, dependendo das condições da economia, talvez seja melhor morar de aluguel do que adquirir a casa própria.

O primeiro ponto a ser considerado diz respeito ao fato de que a maior parte dos brasileiros não tem condições de pagar pelo imóvel com seu dinheiro à vista e, portanto, precisa recorrer ao financiamento. E é aí que alugar pode sair melhor do que ter a casa própria; para saber isso, é preciso fazer umas continhas.

Historicamente, o custo do aluguel em relação ao valor do imóvel é muito baixo. Nos últimos anos, tem ficado em torno de 4% ao ano e, em alguns casos, 3%. E os juros do financiamento estão cada vez mais altos. Ou seja, se você está na situação em que os juros do financiamento estão muito mais altos do que o percentual do aluguel pago em um ano em relação  ao valor do imóvel, vale mais a pena morar de aluguel do que comprar a casa própria — desde que você economize e invista a diferença entre o valor do aluguel e o que gastaria com o financiamento.

Sim, porque do contrário você só estaria enganando a si mesmo; moraria de aluguel apenas para financiar um falso estilo de vida, que não acrescentaria em nada ao seu patrimônio.

Pra dar um exemplo, imagine que você pretenda comprar um apartamento que está sendo vendido por R$ 300 mil e pode ser alugado por R$ 1.500,00 (sendo que desse valor do aluguel você irá descontar Condomínio e o IPTU do imóvel), ficando líquidos R$ 1.000,00. Nesse caso, o valor anual do aluguel (R$ 12.000), corresponde a 4% do imóvel. Se você fosse financiá-lo pela CEF, por exemplo, deveria dar uma entrada de R$ 60.000,00 e pagaria uma prestação inicial em torno de R$ 2.273,98, mais IPTU e Condomínio “aproximadamente R$ 500,00 mês”.

 Agora perceba que, ao dar uma entrada de R$ 60.000,00, você deixa de ganhar, anualmente, os rendimentos relativos a esse patrimônio — hoje, aproximadamente 14,25% (brutos), ou em torno de 12,00% líquido de impostos e taxas no Tesouro Direto, caso você invista no Tesouro Selic, o mais conservador dos títulos.

E deixa de ganhar, ainda, a diferença entre o valor do aluguel (R$ 1.000,00) e o valor da prestação (R$ 2.273,98), ou seja, R$ 1.273,98. Isso tudo dá uma diferença no primeiro ano de aproximadamente R$ 22.487,73 (R$ 15.287,73 da diferença entre o aluguel e o valor da prestação e R$ 7.200,00 de juros da entrada).

Aí você deve estar pensando: mas o imóvel se valorizaria pelo menos a uma taxa equivalente à inflação, que hoje está em torno de 9% ao ano. Se o imóvel vale R$ 300 mil, isso significa que no ano que vem, custará mais ou menos R$ 327 mil, ou seja, eu estaria mais longe ainda de adquirir a casa própria”.

De fato, os imóveis tendem, no longo prazo, a acompanhar a inflação. Mas, como se valorizaram demais nos últimos anos, dificilmente têm espaço para seguir se valorizando conforme a inflação, ou em patamares maiores como já ocorreu.

Assim, embora no longo prazo seja verdadeiro que os imóveis acompanhem a inflação, isso pode não ser verdadeiro no curto prazo, pois correções podem acontecer. Assim, não é necessariamente verdadeiro que o imóvel de R$ 300 mil hoje custará R$ 327 mil no ano que vem. Mas é mais certo que, com os juros altos como estão, os R$ 60 mil que seriam usados para dar entrada, mais os R$ 1.273,98 de diferença entre a prestação do financiamento e o valor do aluguel, poderiam gerar uma bela renda no futuro — capaz, inclusive, de gerar um patrimônio capaz de pagar muito mais rapidamente pelo imóvel.

Ou seja, com juros altos, se a relação entre o aluguel e o preço do imóvel for baixa, vale a pena morar de aluguel. Perceba que a CEF tem mantido taxas de juros mais baixas para financiamentos mais baratos, e em faixas de renda mais baixas é comum que a relação entre aluguel e preço do imóvel seja maior. Ou seja, nessa condição, é melhor comprar o imóvel do que vender.

Há um índice muito conhecido no mundo das finanças que é Price-to-rent ratio, que aufere a relação de preço do imóvel com seu aluguel líquido de despesas.

Price-to-rent ratio = Preço do imóvel / (Aluguel Mensal* x 12).

Aluguel Mensal* = Valor do aluguel recebido deduzido do condomínio, taxas e IPTU.

Quando esse indicador está entre 1 e 15, é muito melhor comprar o imóvel do que alugá-lo. Entre 15 e 20, é relativamente melhor alugar do que comprar a casa própria. Acima de 20, é muito melhor morar de aluguel do que comprar o imóvel.

No caso do nosso exemplo, o price-to-rent ratio era de 25, pois R$ 300.000 / (R$ 1.000 x 12) = 25. Ou seja, é muito melhor morar de aluguel do que comprar o imóvel.

Caso o imóvel custe R$ 170.000, e mantendo o mesmo valor de Aluguel líquido o price-to-rent ratio será de 14, pois R$ 170.000 /(R$ 1.000 x 12) = 14,16, indicando nesse caso a compra do imóvel.

Relembramos que cada caso é um caso e a situação particular de cada pessoa pode apontar para outro caminho, recomendamos que você além dessa análise procure um consultor financeiro para lhe orientar nas suas finanças, sempre lembrando que você é o único responsável pelos seus investimentos, assim busque pelo sucesso neles!

Até a próxima.


* O texto reflete a opinião dos autores. O Minuto dinheiro não se responsabilizam por lucros ou prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Ademir Cruz, formado em Ciências Contábeis, Consultor financeiro, leitor habitual da literatura financeira, irá demonstrar como pode ser interessante o mundo das finanças pela ótica da Bolsa de Valores.

 

 

 

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